Crédito da casa com garantia pública: quanto têm de ganhar os jovens?

Uma lufada de ar fresco foi sentida pelos jovens portugueses que querem comprar casa. Além de já não terem de pagar o IMT e Imposto de Selo, em breve também vão ter acesso à garantia pública, que dá créditos habitação com financiamento a 100%. Estas duas medidas, juntas, vão ajudar a melhorar o acesso à habitação para os jovens até aos 35 anos. Mas enquanto a isenção de impostos permite poupar (e muito), a garantia pública vai aumentar as prestações da casa, exercendo maior pressão sobre os salários destes jovens. Neste artigo preparado pelo idealista/news, revelamos qual é o rendimento que uma família jovem deve ganhar, no mínimo, para aderir à garantia pública e cumprir as regras do Banco de Portugal (BdP).

Depois da isenção do IMT e Imposto de Selo entrar em vigor ajudando os jovens até aos 35 anos a poupar milhares de euros na compra de casa, na semana passada foi publicada em Diário da República a tão aguardada portaria que vem regulamentar a garantia pública, uma nova medida que possibilita a concessão de créditos habitação com financiamentos a 100%, contornando, assim, a regra do BdP que limita os empréstimos a um máximo de 90% do menor valor entre o preço da casa e da avaliação bancária. Mas, embora este instrumento já esteja em vigor, os jovens vão ter de esperar até dezembro ou até mesmo ao início de 2025 para poder aderir à garantia pública, porque os bancos têm três meses para colocar em prática esta ajuda à compra de casa.

"O financiamento a 100% cria ainda mais pressão a este nível [taxa de esforço], uma vez que, logicamente, um maior montante de financiamento leva a uma prestação superior do empréstimo”, Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal

Enquanto as instituições financeiras se preparam para disponibilizar a garantia pública no crédito habitação, os jovens que querem comprar casa podem já começar a fazer contas à vida para perceber se compensa (ou não) dispensar a entrega de poupanças para dar entrada no empréstimo. Afinal, ao contratarem um empréstimo habitação a 100% (ao invés de 90% ou 80%, que obriga a ter uma poupança no valor equivalente para dar de entrada), os novos compradores vão pagar prestações da casa bem mais elevadas e ainda têm de cumprir as regras do regulador português relativas aos limites da taxa de esforço (até 50% no máximo) e às maturidades dos empréstimos (máximo de 40 anos no caso de os jovens terem idade igual ou inferior a 30 anos). Foi por isso mesmo que vários banqueiros já alertaram que a garantia pública só vai beneficiar os jovens com maiores rendimentos, tratando-se de um nicho.

“A possibilidade de financiamento a 100%, cumulativamente à isenção de IMT e IS, abre a possibilidade de acesso à compra de habitação aos jovens que não tiveram condições de constituir poupança, ainda que seja apenas uma das dificuldades destas famílias”, diz Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal. Mas avisa também que “o preço da habitação pressiona a taxa de esforço dos jovens e o financiamento a 100% cria ainda mais pressão a este nível, uma vez que, logicamente, um maior montante de financiamento leva a uma prestação superior do empréstimo”.

 

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Quanto é que os jovens devem ganhar para aderir à garantia pública?

As simulações preparadas pelo idealista/créditohabitação revelam qual é o salário que um agregado familiar jovem deve auferir (no mínimo) para aderir à garantia pública com financiamento a 100% a taxa fixa de 3,30%, cumprindo as regras do BdP  nomeadamente a taxa de esforço máxima de 50% e a maturidade de até 40 anos para jovens com idade igual ou inferior a 30 anos.

Os resultados mostram que se uma família jovem quiser avançar com a compra de uma casa de 150 mil euros, pedindo um crédito habitação de igual valor com a garantia do Estado (financiamento a 100%), a prestação a pagar será de 563 euros mensais. Para que a sua taxa de esforço não supere o mínimo imposto pelo BdP (de 50%), estes jovens têm de auferir um rendimento líquido mensal superior a 1.150 euros.

À medida que o preço de compra da casa (e do financiamento bancário) sobe, as prestações também crescem. E, por isso, os jovens têm de ganhar cada vez mais para que a prestação da casa não pese mais de metade dos seus rendimentos líquidos, mostram ainda as simulações. Por exemplo, no caso de um crédito habitação a 100% para comprar casa de 250 mil euros, os jovens têm de ter um salário líquido superior a 1.900 euros por mês, para que a prestação de 939 euros não sufoque o seu orçamento e a taxa de esforço não seja superior a 50%.

No caso de os jovens quererem avançar com a compra de uma casa de 450 mil euros (o valor máximo que a garantia pública abrange), têm de auferir mais de 3.400 euros líquidos por mês para que a prestação de 1.690 euros não exceda metade do seu salário.

Se os jovens quiserem beneficiar da garantia pública tendo uma maior margem financeira no seu orçamento familiar, terão de ganhar bem mais. Portanto, para que a prestação da casa não represente mais de um terço do seu ordenado (ou seja, para uma taxa de esforço de 33%), a família tem de ganhar:

• mais de 1.700 euros líquidos na compra de casa por 150 mil euros;
• mais de 2.800 euros na aquisição de uma habitação de 250 mil euros;
• e um valor superior a 5.000 euros na compra de casa de 450 mil euros.

Importa recordar também que há um limite máximo de salários para aderir à garantia pública, uma vez que os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS (81.199 euros). A par deste critério, medida está só destinada a jovens entre os 18 anos até aos 35 anos (inclusive) com domicílio fiscal em Portugal, que não sejam proprietários de alguma fração autónoma ou prédio urbano habitacional.

E o crédito garantido tem de ser destinado à compra da primeira habitação própria e permanente (excluindo casas em construção), sendo que a garantia pessoal do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação da casa. Ou seja, o Estado torna-se fiador responsabilizando-se pelo pagamento de até 15% do valor do empréstimo caso o jovem entre em incumprimento.

Assim, os jovens que ponderem comprar casa devem calcular bem qual é o peso da prestação da casa sobre o seu salário com financiamento a 100% e qual será a redução no valor da prestação caso deem poupanças de entrada no crédito habitação (passando a um financiamento de 90%, por exemplo). Ao que tudo indica, os jovens vão poder aderir à garantia pública em vários bancos – esperando-se que as maiores instituições bancárias adiram – a partir de dezembro ou do início do próximo até ao final de 2026. E o Governo deixou ainda em aberto a possibilidade de prolongar a medida, depois de avaliar o seu impacto.

Fonte: Idealista.pt