IRS: Como declarar a venda de uma casa?
A venda de um imóvel tem sempre de ser declarada no IRS, de modo a que se consiga calcular as mais-valias. Por outras palavras, no caso de ter vendido um imóvel no ano passado, deve-se informar o Fisco na declaração de IRS a entregar este ano.
Por norma, as casas são vendidas a um preço superior ao de compra, o que gera as chamadas mais-valias. Ora, em regra, estes ganhos são tributados em sede de IRS às taxas gerais (englobamento).
Contudo, a lei prevê exclusões de tributação. Além disso, há formas de minimizar o valor do imposto a pagar. Se tenciona vender, ou vendeu recentemente uma casa, em seguida apresentamos-lhe um guia com a informação essencial sobre as mais-valias em IRS geradas por este tipo de transação, segundo o Montepio.
Mais-valias em IRS na venda de casa
Obrigatoriedade da declaração da venda de uma casa
Primeiramente, deve-se considerar a regra de que qualquer venda de casa deve ser declarada no IRS, mesmo que não haja lugar a pagamento de imposto. A transação é referida na declaração de IRS respeitante aos rendimentos do ano em que esta se efetuou.
Como declarar venda de um imóvel no IRS?
A venda de casa é declarada nos anexos G ou G1 (ou em ambos). Se a data de compra da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve-se preencher o anexo G1, no quadro 5. Se for posterior, deve-se preencher também o anexo G, no quadro 4.
No caso da casa vendida tiver sido adquirida em parcelas, em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), como no caso de uma herança, devem ser preenchidos ambos os anexos referidos.
As despesas e encargos dizem respeito ao imóvel vendido. Podem ser incluídos encargos com IMT, imposto de selo, obras de melhoria realizadas nos últimos 12 anos, certificado energético e ainda despesas de mediação imobiliária.
Se tiver reinvestido o valor das mais-valias, também o deve declarar, até porque só assim consegue isenção do pagamento de imposto. Para o fazer tem de preencher o quadro 5 do mesmo anexo. Aqui, deve colocar o valor e respetiva data, ou seja, se o reinvestimento foi feito antes ou depois da venda.
Situação de pagamento do imposto
A venda de casa só implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias. Por outras palavras, se for obtido lucro com a transação.
Calcular as mais-valias
As mais-valias calculam-se através da diferença entre o valor de aquisição (valor de compra) e o valor de realização (valor de venda), menos as despesas dedutíveis com a compra e venda e os encargos com a valorização do imóvel.
Se decorrerem mais de 24 meses entre a data de compra e a data de venda, o valor de aquisição é atualizado através da aplicação de 75% de um coeficiente de desvalorização da moeda.
Neste sentido, a fórmula é:
Mais-valias = Valor da realização – Valor da aquisição – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)
Nota: Para o apuramento das mais-valias, a AT considera sempre o maior de dois valores: valor de aquisição/realização ou Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa no momento da transação.
Despesas para abater as mais-valias
As despesas de venda incluem o certificado energético e a comissão paga à imobiliária, entre outros gastos que sejam necessários para efetuar a venda.
Para efeito de despesas com a compra da casa vendida são ponderadas os custos com a escritura, o registo predial e os impostos aplicáveis, como o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS).
Podem também ser apresentadas despesas com a valorização da casa. Aqui, entram os montantes gastos com obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos.
Nota: As despesas apresentadas devem estar devidamente comprovadas, uma vez que pode ser exigida a sua prova no prazo de cinco anos. No caso da comissão de mediação imobiliária, esta deve estar mencionada na escritura de venda da casa.
Parcela das mais-valias tributada
Em regra, apenas 50% das mais-valias geradas na venda de casa estão sujeitas a imposto, se o vendedor for residente fiscal em Portugal.
Contudo, há uma exceção à regra dos 50%. Se a casa tiver beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis para aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do VPT para efeitos de IMI e for vendida antes de decorridos 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100%.
Calculo do imposto
As mais-valias sujeitas a imposto (50% do total) são obrigatoriamente englobadas. Tal significa que têm de ser adicionadas aos restantes rendimentos auferidos durante o ano (com exceção dos que são tributados separadamente, por opção ou obrigação, a uma taxa especial ou liberatória).
A taxa de imposto a aplicar é a do escalão de IRS que resultar da soma de todos rendimentos (salários e mais-valias, por exemplo), após feitas as deduções e abatimentos previstos. No pior cenário, as mais-valias são tributadas a uma taxa de 53% (para um rendimento coletável superior a 250 000 euros).
Situações de exclusão de tributação das mais-valias
Existem determinados os casos em que as mais-valias resultantes da venda de casa estão excluídas de tributação.
Aquisição anterior a 1989
As mais-valias geradas pela venda de uma casa comprada antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor do Código do IRS, estão automaticamente livres de imposto.
Venda de casa destinada a habitação própria e permanente
Estão ainda excluídas de tributação as mais-valias da venda de uma casa destinada à habitação própria permanente, desde que:
- O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade. Nesse caso, o reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda.
- O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na compra de um ou mais dos seguintes produtos:
- Contrato de seguro financeiro do ramo vida
- Adesão individual a um fundo de pensões aberto
- Contribuição para o regime público de capitalização
Para desfrutar desta última exclusão de tributação é preciso que, no momento da venda, o proprietário ou o seu cônjuge ou unido de facto se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade.
É ainda exigido que o reinvestimento seja efetuado nos seis meses após a venda.
Finalmente, no caso de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, deve destinar-se exclusivamente a proporcionar ao comprador ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.
Nota: Caso só seja empregue uma parte do valor de realização, a exclusão de tributação é parcial, sendo proporcional valor de realização reinvestido. Exemplificando, se for reinvestido apenas 50% do valor de realização, a exclusão de tributação corresponde também a 50%.
Nota: Não podem beneficiar da exclusão de tributação, total ou parcial, as casas que tenham beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis para aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do VPT para efeitos de IMI e que sejam vendidas antes de decorridos 10 anos.
Fonte: Supercasa.pt
Publicado a: 23 de Fevereiro de 2022
Por: Supercasa.pt