O meu senhorio quer vender a casa: o que devo fazer?

Quando um senhorio decide vender a casa onde um inquilino reside, surgem dúvidas e preocupações sobre direitos e procedimentos a serem seguidos. Perante uma situação deste tipo, é importante entender, portanto, o que é possível fazer para proteger os interesses de ambas as partes. Neste guia de perguntas e respostas, explicamos o que fazer, com fundamento jurídico.

"A venda de um imóvel é um ato adstrito ao titular do direito de propriedade desse bem que pode (ou não) vendê-lo onerado ou com encargos. Isto significa que o proprietário de um imóvel não tem a obrigação de o vender livre de pessoas, bens ou encargos, sendo um exemplo o caso da venda de imóvel arrendado, explica Filipa Arnaut Ramos de Carvalho, associada de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo preparado para o idealista/news.

Nos casos em que é intuito do senhorio vender um imóvel sobre o qual recai um contrato de arrendamento, seja este habitacional ou comercial, "existem particularidades a observar", de acordo com a especialista, que traça vários cenários possíveis.

Vender casas arrendadas: guia de perguntas e respostas

1- Que direitos tem o arrendatário perante a intenção de venda do imóvel por parte do senhorio? 

O direito de preferência em imóveis arrendados abrange todos os contratos de arrendamento (sejam estes para fins habitacionais ou comerciais).

Nos casos de venda de imóvel arrendado, há lugar ao direito de preferência a exercer por qualquer arrendatário, na compra e venda ou dação em cumprimento de imóvel arrendado há mais de dois anos.

 

Foto de Gustavo Fring no Pexels

 

Assim, recai sobre o senhorio a obrigação de comunicar ao arrendatário na condição supra indicada, através de carta registada com aviso de receção, o projeto de negócio e moldes do mesmo, nomeadamente os dados respeitantes ao momento da assinatura da escritura de compra e venda ou ato equivalente, preço de venda e modo de pagamento (exemplo: x prestações, durante x meses).

Caso o projeto do negócio pretendido pelo senhorio englobe a venda de outros imóveis – a vender em conjunto com o locado, a comunicação deve, ainda, conter a indicação do preço que é atribuído aos demais imóveis além do que se encontra arrendado, sendo possível ao senhorio alegar que o direito de preferência do arrendatário terá de abranger todos os imóveis, sob pena da venda em separado lhe provocar prejuízos consideráveis.

Após a receção da comunicação do senhorio, o arrendatário tem um prazo de 30 (trinta) dias para, querendo, exercer o seu direito de preferência.

2- Caso não haja lugar ao exercício do direito de preferência e o senhorio quiser mostrar a casa a um potencial comprador, o arrendatário pode recusar a entrada? 

Ao senhorio é permitido entrar no imóvel com o intuito de o mostrar a um potencial comprador, tal como acontece nos casos em que os contratos de arrendamento se encontram perto do término e o senhorio visita o imóvel com um potencial arrendatário, contudo, só é lícito ao senhorio realizar este tipo de visitas em determinados horários e mediante aviso prévio.

 

Foto de Gustavo Fring no Pexels

 

3- Caso o imóvel seja vendido a um terceiro, o arrendatário tem de abandonar o imóvel?

Na eventualidade da venda de um imóvel que se encontre arrendado, o contrato de arrendamento que se encontre em vigor no momento da venda mantém-se inalterado para o arrendatário.

Ou seja, o comprador do imóvel sucede nos direitos e obrigações do senhorio, uma vez que a locação acompanha a transmissão do direito de propriedade. Deste modo, a transmissão da posição de locador (senhorio) opera de forma automática, ou seja, decorre, apenas, da transmissão do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento, não sendo a transmissão fundamento para despejo do arrendatário.

4- O novo senhorio pode aumentar a renda?

Os direitos do arrendatário e os termos do contrato de arrendamento celebrado mantêm-se em vigor após a venda do imóvel ao novo proprietário que passa a assumir a posição de senhorio, o qual se substitui ao anterior senhorio, encontrando-se obrigado e adstrito ao que estiver definido no contrato, nomeadamente ao recebimento da renda previamente estipulada.

Fonte: Idealista.pt