Venda de terreno para abater crédito da casa paga IRS sobre mais-valias?

Uma das novidades que o Mais Habitação trouxe foi a possibilidade de não pagar IRS sobre as mais-valias geradas pela venda de terrenos urbanos ou casas, quando o valor é usado para amortizar um crédito habitação (própria e permanente). Mas, no caso da venda de terrenos, importa analisar bem a sua classificação antes de avançar com esta operação. Isto porque, se se tratar de um terreno rústico, a isenção do imposto sobre mais-valias não se aplica.

Este esclarecimento foi dado pela própria Autoridade Tributária que publicou na semana passada uma informação vinculativa, na qual conclui que um terreno tem de ser classificado como urbano pela autarquia antes de ser vendido, para que um contribuinte possa beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias, isto se proceder à amortização do crédito da casa.

Esta questão foi colocada por um contribuinte que herdou uma parcela de terreno e, em abril de 2023, decidiu vendê-lo, sendo que parte desse valor foi utilizado para amortizar um crédito habitação própria e permanente em maio de 2023. Acontece que, quando preencheu a declaração de IRS de 2024, não lhe foi permitido incluir o terreno vendido no anexo G, onde depois é possível indicar o reinvestimento das mais-valias na amortização do crédito e, assim, beneficiar da isenção do imposto.

Foi aí que o contribuinte se deu conta do erro na declaração de IRS: o terreno estava classificado como rústico e como não urbano (que inclui habitação, terrenos para construção, entre outros). Esta foi a classificação do terreno dada pelas Finanças, embora “de acordo com o PDM [Plano Diretor Municipal], o terreno seja destinado à construção”, argumentou o contribuinte, explicando que “só por isso é que a dita parcela foi vendida pelo valor indicado [superior a 100 mil euros], pois caso não fosse destinada à construção o valor não seria tão elevado”.

Mas, para o Fisco, a classificação do PDM não chega. Mesmo que à data “a versão da norma que vigorava admitia, excecionalmente, que se considerariam como terrenos para construção aqueles declarados como tal no título aquisitivo, essa declaração, conforme verificado pela consulta da participação de IMT, não ocorreu”, pelo que o terreno continuava nessa data a ser classificado como rústico”, explica a AT.

É neste contexto que as Finanças esclarecem que “o conceito fiscal de terreno para construção é o que está previsto no artigo 6º do Código do Imposto Municipal Sobre os Imóveis, implicando um reconhecimento ou uma comunicação, por parte do município da área do prédio, de uma viabilidade construtiva concreta e específica”. Ou seja, antes de o terreno ser vendido tem de ser classificado pela autarquia como urbano (para construção) para que, depois, o contribuinte possa amortizar o crédito habitação da sua casa própria e beneficiar da isenção de IRS sobre mais-valias.

Fonte: Idealista.pt