Vender uma casa: quais os custos e despesas a pagar?

Vender uma casa pode ser uma oportunidade de negócio nos dias de hoje, sobretudo, pela elevada procura de habitação que se sente por todo o país. Mesmo assim, a venda de um imóvel acarreta consigo algumas despesas que deverás conhecer antes de tomar uma decisão final. 

Neste guia completo não só vamos analisar os custos associados à venda de um imóvel, como vamos também perceber quanto irás pagar de IRS quando existem mais-valias a declarar. Presta atenção a todos os pormenores que te iremos apresentar.  

O que se paga quando se vende uma casa?

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Quando decides vender uma casa provavelmente terás de fazer algumas reparações ou remodelações para que o imóvel esteja nas melhores condições possíveis para atrair um potencial comprador. 

No entanto, se estiveres interessado em vender uma casa deves concentrar-se inicialmente nos custos que traz consigo. Ou seja, deverás calcular em detalhe todas as despesas e impostos associados à venda de imóveis. São eles: 

• Certidão Permanente Predial : permite ver todo o histórico do imóvel, nomeadamente quantos registos já foram efetuados, verificar quem é o titular da casa e se há algum encargo pendente. Podes solicitá-la presencialmente num balcão do registo predial (Conservatória do Registo Predial, Espaço Registos ou numa Loja do Cidadão) e custa 20€. Quando solicitada no Registo Predial online custa apenas de 15€;
• Licença de utilização: a ser pedida na câmara municipal respetiva, este documento é necessário para certificar a finalidade do imóvel, assim como indica se o imóvel está em conformidade legal e com o projeto. O seu preço começa nos 35€;
• Ficha Técnica da Habitação: documento que enumera as propriedades de um imóvel habitacional, no que respeita a aspetos técnicos e funcionais do mesmo. É obrigatório apenas para frações habitacionais (apartamentos) construídas após março de 2004, este documento custa desde 35€;
• Certificado energético: obrigatório para identificar o consumo energético do imóvel para venda (numa numa escala de A+ a F), este documento tem uma validade de 10 anos e custa entre os 28€ e os 65€. Sem certificado energético poderão existir multas para os proprietários (até 3.740€) e para os mediadores imobiliários (entre 2.500€ a 44.890€). Pode ser pedido no site da ADENE;
• Contrato Promessa Compra e Venda: também irás gastar dinheiro com o contrato promessa compra e venda, já que a verificação da minuta pode chegar aos 60€, enquanto o reconhecimento das assinaturas pode custar 15€ (por assinatura).
• Escritura: este documento pode variar entre os 400 e os 900€, consoante os honorários do profissional que fique responsável pelo mesmo. 

Para quem decide contratar uma agência imobiliária para a venda de um imóvel, deverá ficar atento à comissão ganha pela mesma. Não é propriamente uma despesa, mas do valor final atribuído para a venda da casa, esta comissão pode variar entre os 2% e os 6%, aos quais acresce a taxa de IVA em vigor. Não existe um valor fixo e pode variar de acordo com a agência. 

Como cancelar a hipoteca antes de vender casa? 

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Não te esqueças que ao vender a casa deves cancelar a hipoteca a ela associada, nomeadamente quando foi adquirida através de um crédito habitação. É algo que muitos proprietários não sabem, mas este cancelamento tem um valor associado - de 50€ - e deve ser feito na Conservatória do Registo Predial. 

Deves também perceber que com o pedido de registo de cancelamento de hipoteca deve ser efetuado um pedido de registo de aquisição por compra e venda desse imóvel. 

Quem paga as taxas na venda de um imóvel? 

O pagamento dos custos e taxas inerentes à venda de um imóvel deverá ser feito pelo proprietário. Vale ressaltar que, em certos casos, as agências imobiliárias podem assumir a gestão de certos procedimentos, acrescendo posteriormente os valores correspondentes. 

Até à conclusão da venda do imóvel, o proprietário está ainda responsável pelos custos de manutenção do imóvel, como contas de água, eletricidade, gás, condomínio, internet, manutenção do jardim (quando existente) entre outros.

Quando se vende um imóvel temos de pagar imposto em Portugal? 

Após a venda de um imóvel, o proprietário só terá de pagar imposto em Portugal aquando da obtenção de lucro. A este lucro é dado o nome de mais-valias, que certamente já terás ouvido falar. Portanto, só irás pagar IRS com a venda de uma casa quando o preço de venda for mais alto ao custo de compra. 

Desde 1 de janeiro de 2023, o tratamento fiscal das mais-valias imobiliárias aplica-se tanto a residentes em Portugal como a não-residentes. Mas existem uma exceção em que poderás ficar isento de IRS sobre as mais valias.

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Isenção de IRS sobre as mais-valias. Quando é que acontece? 

São aplicadas isenções de IRS sobre as mais valias em algumas situações específicas. Por exemplo, não precisam de pagar IRS os proprietários que compraram um imóvel antes de 1 de janeiro de 1989 (ano de entrada em vigor do IRS). O mesmo também acontece com a venda de terrenos de construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Além disso: 

• Se reinvestires o valor da venda de uma habitação própria e permanente na aquisição de uma nova casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à transação, também ficas isento do pagamento do IRS. O novo imóvel pode ser adquirido em Portugal, em qualquer estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu;
• Pessoas com mais de 65 anos ou reformados que desejem vender a casa própria permanente e aplicar o valor obtido com as mais-valias num contrato de seguro de vida, num fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização (como os certificados de reforma) ficam isentas, desde que transcorridos seis meses da transação. Nos casos do contrato de seguro do ramo vida e do fundo de pensões aberto, o resgate dos produtos deve ser realizado através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido;
• Em 2023 e 2024, quem deseje aplicar o valor da venda de uma casa na amortização do crédito habitação de uma habitação própria e permanente, mesmo que seja de outros elementos do agregado familiar, no prazo de três meses, fica isento de IRS em relação às mais-valias.

Quem tenha beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis para a aquisição, a reconstrução ou para a realização de obras de conservação de valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) e que sejam vendidos antes de decorridos dez anos terão as mais-valias tributadas em 100% do valor. 

A declaração de mais-valias no IRS deve ser feita através do preenchimento do anexo G. O prazo máximo para que possas transmitir à Autoridade Tributária o valor das mesmas é de 36 meses.

Como calcular as mais valias de imóveis? 

A fórmula para calcular as mais-valias dos imóveis é a seguinte: 

Mais-valias = Valor da venda – [(Valor de aquisição *+ Encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos + Despesas incorridas com a aquisição do imóvel + Despesas com a venda do imóvel]

É importante saber que o coeficiente de desvalorização da moeda, é aplicável ao valor de aquisição desde que tenham passado mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel. 

Agora que já contas com a informação mais relevante sobre as despesas com a venda de um imóvel estarás preparado para tomar a decisão que melhor atende às tuas necessidades e objetivos. 

Fonte: idealista.pt